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Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Teilungserklärung?
Inhalte, Bezug, Rechte, Pflichten, Änderungen, Kosten
Fazit
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein zentrales rechtliches Dokument im deutschen Wohnungseigentumsrecht, das die Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum bildet. Sie regelt die Aufteilung eines Grundstücks oder eines Gebäudes in rechtlich selbständige Einheiten. Diese Einheiten können beispielsweise Wohnungen oder Gewerbeeinheiten sein. Grundlage für die Teilungserklärung ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne eine rechtskräftige Teilungserklärung kann kein rechtlich verbindliches Wohnungseigentum entstehen.
Im Unterschied zu einem klassischen Mietverhältnis oder Alleineigentum definiert die Teilungserklärung konkret, welche Flächen zu welchem Eigentum gehören. Sie schafft damit klare Verhältnisse über Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum sowie etwaige Sondernutzungsrechte. Insbesondere bei Mehrparteienhäusern ist sie unabdingbar, um die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer zu regeln.
Was beinhaltet eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Im Kern besteht sie aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der eigentlichen Urkunde. Der Aufteilungsplan beschreibt graphisch die genaue Lage, Größe und Nutzungsart der einzelnen Einheiten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dokumentiert, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind und damit rechtlich abgrenzbar.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die Gemeinschaftsordnung, in der Regeln für das Zusammenleben und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums definiert sind. Dazu zählen beispielsweise Regelungen zu Stimmrechten, Verteilung der Kosten, Instandhaltungsregelungen oder der Bestellung eines Verwalters.
Wo ist eine Teilungserklärung zu erhalten?
Teilungserklärungen werden in der Regel beim Grundbuchamt eingereicht und dort auch hinterlegt. Für bestehende Immobilien ist die Teilungserklärung beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) abrufbar. Eine Einsichtnahme ist jedoch grundsätzlich nur für Personen mit berechtigtem Interesse möglich, etwa künftige Eigentümer, Mieter oder Gläubiger.
Im Falle einer geplanten Umwandlung eines bestehenden Gebäudes in Wohnungseigentum wird die Teilungserklärung notariell beurkundet. Anschließend erfolgt die Einreichung beim Grundbuchamt. Erst mit der Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch wird Wohnungseigentum im rechtlichen Sinne geschaffen.
Wann wird eine Teilungserklärung gebraucht?
Eine Teilungserklärung wird immer dann benötigt, wenn ein Grundstück oder ein Gebäude in mehrere rechtlich selbständige Einheiten aufgeteilt werden soll. Dies ist insbesondere bei der Bildung von Wohnungseigentum der Fall, aber auch bei Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes. Ebenso ist sie Voraussetzung, wenn Eigentumseinheiten separat verkauft, vererbt oder belastet werden sollen.
Auch bei der Finanzierung durch eine Bank spielt die Teilungserklärung eine Rolle, da sie die Grundlage für die Beleihung einzelner Einheiten ist. Ohne eine Teilungserklärung ist lediglich eine Gesamtfinanzierung des Objekts möglich, was insbesondere bei Projekten mit mehreren Investoren problematisch sein kann.
Wer erstellt eine Teilungserklärung?
Grundsätzlich erstellt der Notar die Teilungserklärung nach den Angaben des Eigentümers.
In der Praxis erfolgt die Erstellung häufig im Zusammenspiel mit Architekten, die den Aufteilungsplan erstellen, sowie einem öffentlichen Vermessungsamt, das die Abgeschlossenheit bescheinigt. Bei Neubauprojekten ist die Teilungserklärung zudem oft Bestandteil der Projektentwicklung und wird durch entsprechende Spezialisten vorbereitet.
Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum ist der Teil einer Immobilie, der einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung und freien Verfügung gehört. Klassisches Beispiel ist eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Zum Sondereigentum können neben den Räumlichkeiten auch bestimmte festgelegte Zubehörteile wie Kellerräume oder Stellplätze gehören, sofern sie entsprechend in der Teilungserklärung definiert sind.
Sondereigentum unterscheidet sich klar vom Gemeinschaftseigentum, da es separat veräußert, vererbt und belastet werden kann. Es unterliegt nur in begrenztem Umfang der Mitbestimmung der Eigentümergemeinschaft.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile einer Immobilie, die nicht explizit als Sondereigentum ausgewiesen sind. Dazu gehören typischerweise tragende Wände, das Dach, Treppenhäuser, Fassaden, Flure, technische Anlagen sowie das Grundstück selbst. Die Verwaltung, Instandhaltung und Nutzung dieser Bereiche wird gemeinschaftlich durch die Eigentümer geregelt.
Rechtlich gesehen kann Gemeinschaftseigentum nicht isoliert veräußert werden, da es allen Miteigentümern im Rahmen des WEG gemeinschaftlich gehört. Streitigkeiten entstehen hier oft bei Fragen zu Instandhaltungskosten, Umbaumaßnahmen oder baulichen Veränderungen.
Was ist Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Eigentums an einer Immobilie, bei der eine einzelne Wohneinheit (das Sondereigentum) zusammen mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum erworben wird. Dieses Modell ist insbesondere in städtischen Gebieten weit verbreitet und bietet die Möglichkeit, Teil eines größeren Gebäudekomplexes zu sein, ohne alleiniger Eigentümer des gesamten Objekts zu sein.
Das Wohnungseigentum ist im WEG umfassend geregelt. Es ermöglicht die individuelle Nutzung der eigenen Einheit und zugleich eine gemeinschaftliche Verantwortung für die gemeinsamen Teile des Gebäudes. Die Teilungserklärung ist hierbei das zentrale Dokument, das die Abgrenzung und Rechte exakt definiert.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Sondernutzungsrechte sind besondere Nutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die einzelnen Eigentümern exklusiv eingeräumt werden. Diese Rechte müssen klar in der Teilungserklärung definiert sein. Häufige Beispiele sind Gartenflächen, Dachterrassen oder Kfz-Stellplätze.
Im Gegensatz zum Sondereigentum bleiben die betroffenen Flächen rechtlich Gemeinschaftseigentum. Der Unterschied liegt in der Nutzungsmöglichkeit: Nur der berechtigte Eigentümer darf sie nutzen, während andere Eigentümer davon ausgeschlossen sind.
Was sind Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen?
Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen regeln, in welcher Weise Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum genutzt werden dürfen. Sie dienen dem geordneten Zusammenleben in einer Wohnungseigentümerschaft. Typische Beschränkungen betreffen etwa die Nutzung von Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken, das Halten von Haustieren oder die Gestaltung von Balkonen.
Solche Regelungen müssen in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Ihre Einhaltung ist rechtlich bindend, Verstöße können abgemahnt oder gerichtlich verfolgt werden.
Woraus besteht eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung besteht aus folgenden Bestandteilen:
Teilungserklärung im engeren Sinne: Notariell beurkundete Erklärung über die Aufteilung des Eigentums.
Aufteilungsplan: Bauliche Darstellung aller Einheiten mit Nummerierung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördlicher Nachweis, dass die Einheiten abgeschlossen sind.
Gemeinschaftsordnung: Regeln für Verwaltung, Nutzung und Mitbestimmung.
Diese Elemente greifen ineinander und bilden die Grundlage für das rechtssichere Funktionieren der Eigentümergemeinschaft.
Was bedeutet „geteilt nach WEG“?
Die Formulierung „geteilt nach WEG“ bedeutet, dass eine Immobilie gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Sondereigentumseinheiten aufgeteilt wurde. Das WEG regelt dabei nicht nur die formale Teilung, sondern auch das Verhältnis der Eigentümer untereinander.
Im Unterschied zu anderen Teilformen, wie beispielsweise dem Bruchteilseigentum, bietet die Teilung nach WEG eine klare Abgrenzung von Nutzung, Verantwortung und Rechtsverhältnissen. Sie ist Voraussetzung für den rechtssicheren Verkauf einzelner Einheiten.
Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
Ja, eine Teilungserklärung kann grundsätzlich geändert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass alle Eigentümer zustimmen und die Änderung notariell beurkundet wird. Besonders bei Änderungen an der Gemeinschaftsordnung oder den Nutzungsrechten ist dies oft mit erheblichem organisatorischem Aufwand verbunden.
Darüber hinaus sind auch gerichtliche Verfahren möglich, etwa wenn eine Regelung sittenwidrig ist oder gegen das Gesetz verstößt.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Die Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung setzen sich zusammen aus:
Notarkosten (nach Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG)
Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans (Architekt oder Vermessungsingenieur)
Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt
Je nach Komplexität und Umfang der Immobilie bewegen sich die Kosten in der Regel zwischen 2.000 und 5.000 Euro. Bei größeren Projekten oder komplexen Eigentumsverhältnissen können die Aufwendungen deutlich höher liegen.
Rechtliche Fallstricke einer Teilungserklärung im Überblick
Ein häufig unterschätztes Risiko liegt in der mangelnden Aktualisierung der Teilungserklärung bei baulichen Veränderungen. Führt etwa ein Dachausbau zur Schaffung neuer Wohneinheiten, ohne dass dies in der Teilungserklärung berücksichtigt wird, entstehen rechtliche Grauzonen mit hohem Konfliktpotenzial.
Fazit
Die Teilungserklärung ist das Fundament des Wohnungseigentums. Sie regelt nicht nur die Aufteilung einer Immobilie in selbstständige Einheiten, sondern schafft klare Verhältnisse über Nutzung, Verwaltung und Rechte der Eigentümer. Ihre Bedeutung geht weit über ein rein formales Dokument hinaus: Sie beeinflusst den Immobilienwert, die Finanzierungsmöglichkeiten und das Zusammenleben der Eigentümer.
Eine professionelle Beratung und rechtssichere Ausarbeitung der Teilungserklärung sind unerlässlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Der Vergleich mit verwandten Konzepten wie dem Bruchteilseigentum oder Pachtverhältnissen zeigt die Vorteile der WEG-Teilung in puncto Rechtssicherheit und Flexibilität. Wer sich mit dem Erwerb oder der Entwicklung von Wohnungseigentum beschäftigt, sollte der Teilungserklärung daher besondere Aufmerksamkeit schenken.